房产测绘面积与规划面积差异问题分析
房产测绘面积与规划面积差异问题分析
薛京霞
房产测绘面积必须满足规划批复面积，而两者规则不统一，房产面积测绘依据北京市地方标准 《房屋面积测算技术规程》（编号：DB11/T661-2009）（以下简称《规程》），规划面积测绘依据《建筑工程建筑面积计算规范》（编号：GB/T 50353-2013）（以下简称《规范》），比如市政配电室夹层，层高小于2.20米，《规范》中计算一半建筑面积。而《规程》中层高小于2.20米，不计算面积，这样造成的结果是市政配电室的面积小于规划批复面积，房产测绘成果不满足规划批复。现总结《规范》与《规程》间的差异，使规划数据和测绘备案能更好的统一。
（1）《规程》中测绘房屋建筑面积：层高2.2米以上（含2.20米，以下同），有上盖的永久性建筑外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。反之，层高小于2.20米的不计算建筑面积。而《规范》中，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
（2）《规范》中对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。《规程》中结构净高小于2.10米的不计算面积。
（3）《规范》中对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1／2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算面积。《规程》有永久性上盖且层高在2.20M以上的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
（4）《规范》中出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1／2计算面积。《规程》中有顶盖有围护部位计算全部面积。
（5）《规范》中建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。《规程》中结构层高小于2.20米的不计算面积。
（6）《规范》中对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。《规程》中，连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积，不封闭时，若上盖高度小于两个自然层，通廊计算一半建筑面积，否则，通廊不计算面积。
（7）窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。《规程》中：
双反式凸窗 单反式凸窗 图一
窗台距地板高度大于0.20m，凸出外墙的窗体部分不计算建筑面积（见图一）
(8)《规范》中有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1／2面积。《规程》中地下室或半地下室使用的采光井不计算建筑面积。
(9)《规范》中室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1／2计算建筑面积。《规程》中室外楼梯按其联结的不同高度的出入口计算层数，并按水平投影计算建筑面积；室外楼梯可以上层楼梯作为下层楼梯的顶盖，若最上层楼梯无顶盖或顶盖不足以覆盖楼梯面积一半以上时，最上一层室外楼梯视为无顶盖。无盖的室外楼梯计算1/2面积。
(10)《规范》中在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。《规程》中1.全封闭的阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积。2. 有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于0.60m时，该阳台不计算建筑面积，如图二所示。3. 当不封闭阳台上盖高度小于两个自然层高时，如上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围水平投影面积一半，该阳台不计算建筑面积；如阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半，阳台面积按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算 4. 有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层高度，视作阳台无顶盖，不计算建筑面积（见图三）
图二
图三
(11)《规程》中层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室都不计算建筑面积，《规范》中计算1/2建筑面积。
综合上述，两个规范面积计算有很大差异，希望测绘部门与规划部门能相互配合，发布房屋面积计算的统一标准，才能从根本上解决问题。
