“联合测绘”中建筑面积测绘相关问题的探讨(二)

2020-11-13 16:56:43 admin 33

(接上期)


三、面积计算的差异

     规划验收面积和房屋产权登记面积之间存在差异,其根本在于采用了不同规范。两个规范的目的不同,使用范围也不同。在日常的工作中,同一建筑项目同一楼栋计算面积的不同之处在哪里呢?笔者结合多年的工作经验,通过几个项目探讨两种规范在实际工作中的主要不同之处。
1.两部规范计算标准的主要不同:

序号

《建筑工程建筑面积计算规范》

(GB/T 50353-2013)

《房屋面积测算技术规程》

(DB11/T 661-2009)

1

目的:为满足工程造价计价工作的需 要。

范围:适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。

目的:为房产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收、城镇建设的需要。

范围:适用城镇、建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连的居民 点。

2

层高在2.20米以下的,应计算一半面积。

层高在2.20米或净高2.10米以下,不计算面积。

3

在主体结构内的阳台,计算全面积;在主体结构外的阳台,计算一半面积。

封闭阳台按全面积计算,未封阳台按 一半面积计算。

4

雨篷宽度超过2.1米,按一半面积计 算。

无柱雨篷不计算面积,有柱雨篷计算 全面积。

5

室外楼梯有永久性顶盖,按一半面积 计算。

室外楼梯有永久性顶盖,按全面积计 算;无顶盖,按一半面积计算。

6

屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等, 层高不足2.2米,按一半面积计算。

屋面楼梯间、水箱间、电梯机房等, 层高不足2.2米,不计算面积。

7

架空走廊,有顶盖和围护设施的,计算全面积;无围护结构、有围护设施的,算一半面积 。

架空通廊,全封闭按全面积计算;不封闭的,若上盖高度小于两个自然层,计算一半建筑面积,无上盖不算面积。

8

门廊应按其顶板的水平投影面积的一半计算建筑面积。

全封闭的门廊,计算全部面积;开敞式的门廊,有两根以上(含两根)柱时,按柱外围计算全面积;独立柱时,按上盖水平投影面积一半计算,无柱时不计算面积。


2.实际案例比较(结合北京市的几个实测项目):

楼号

规证批复面积(㎡)

规划验收面积(㎡)

房屋产权登记面积(㎡)

差异原因

4#住宅楼

5900.25

5912.68

5743.50

地下夹层层高不足2.20m,依据建筑规范,规划验收测绘计算一半面积(169.18㎡);依据房产规范层高不足2.20m,房屋产权登记测绘不计算面积。

7号办公楼

30968.

30971.20

31202.08

主体结构外封闭阳台,依据建筑规范,规划验收测绘计算一半面积(230.88㎡);依据房产规范,房屋产权登记测绘计算全面积(461.76㎡)。

3#厂房

2063.78

2065.30

2056.36

一层无柱雨蓬,依据建筑规范,规划验收测绘雨篷宽度超过2.10m(实际3.82m),计算一半面积(8.94㎡);依据房产规范,无柱雨蓬,房屋产权登记测绘不计算面积。

B9商业楼

7056.38

7058.25

7098.90

有上盖的室外楼梯5层,依据建筑规范,规划验收测绘计算一半面积(8.13*5=40.65㎡);依据房产规范,房屋产权登记测绘有上盖的室外楼梯全部计算面积(16.26*5=81.30㎡)

    以上几个案例,基本覆盖了层高不足2.20米、阳台、雨蓬、室外楼梯等常见两个规范计算面积不一致的问题,通过上述案例可以发现在日常的工程项目中,由于使用的规范不一致,面积差异问题不可避免。实施联合验收以后,只需出具一份面积报告,面积报告最终是办理房屋产权的依据,面积测算只能依据房产测量规范。这样就会给项目的规划验收工作带来不必要的麻烦。目前有经验的建设单位,会在项目规划报批甚至方案报批阶段委托测绘单位图测面积,与设计单位计算的面积对比差异,最后确定一版报规数据,既能满足后期规划验收的要求,又符合房屋产权登记的要求,为建设工程的后期相关的工作做好准备工作,避免不必要的麻烦。因此笔者建议,在目前面积计算规范不统一的情况下,相关建设单位为了规避后期风险,前期规划报批阶段委托一家测绘单位就报规面积进行图测。

.结论

在目前深化放管服改革、优化营商环境,打造全国政务服务“一张网”的大形势下,建设工程实行联合测绘是个大趋势,有着重大意义,必然会在全国全面推广。通过互联网+、一个窗口解决受理、发件等举措,提升测绘服务质量。但是在执行过程中需要相关部门切实健全监管机制、服务考核评价机制,优化考核标准,进一步提升服务效率,激发企业活力。在推动联测绘政策的同时,通过统一技术标准、统一测量流程、统一办事平台,加强测绘行政主管部门对联合测绘市场的监督管理和服务引导。相关部门如能积极推进相关规范的统一,一个规范既适用于建筑设计又适用于房产面积计算,对于建设项目的规划面积报批、规划审批验收以及最后的产权登记都将有着非常重要的意义。


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