浅析高速公路不动产登记中的问题及解决措施

2021-03-11 16:14:52 admin 19

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。在不动产权统一登记的大形势下,高速公路用地的不动产权登记工作也逐渐提上日程。高速公路用地的登记发证工作较为复杂,在办理高速公路用地的登记发证时,不能完全照搬常规登记中心的“权属合法、界址清晰、面积准确”的登记要求,需结合高速公路建设的实际情况,适度调整审核要求和要点,既确保高速公路用地登记结果的合法性、有效性,又提高高速公路用地登记发证工作的效率。本文以八达岭高速公路海淀段(健翔桥-西三旗桥)主路范围确权测绘项目为例,研究总结基于线性工程的国家建设征收土地结案、不动产权籍调查、测绘、数据处理到不动产权登记的作业流程方法,为此类工作的开展提供参考。

一、工程概况    

本项目为八达岭高速公路海淀段(健翔桥-西三旗桥)主路范围确权测绘项目,分布三个地籍区,分别是:学院路地籍区、清河地籍区、西三旗地籍区,共分为13宗地。

二、工作流程   

      图片关键词

不动产登记流程图

2.1 收集资料

通过北京市规划和自然资源委员会信息公开和海淀分局信息公开系统,收集项目相关资料包括:勘测定界、钉桩成果等资料。

2.2 权籍调查

准备申请权籍调查所需要的必备资料,填写申请书、申请表;到区不动产登记中心审核资料并核验证照原件,由窗口受理;协调经办人对申请资料进行初审;协调准备专题会。

2.3 现场测绘

经调查得知,测区内存在以下几项已知数据:测区内存在北京测绘院的一、二级导线点,具有北京测绘院 GNSS测绘服务系统等资料,该项资料可为外业检核控制点准确性提供参考依据;在地形图数据方面,存在基础资料——北京测绘院1:2000地形图,可作为工作底图使用。就该次测量任务来说,其工作流程为:首先是加密控制测量,利用测区内存在北京测绘院的一、二级导线点通过架设基站求取测区内参数数据;其次是外业数据的采集,通过求得的参数数据,使用流动站进行外业数据的采集,树木茂密区域利用加密控制点使用全站仪进行数据采集;最后是内业的评定和分析,将获取测区内地形点数据输入到内业,之后进行内业数据的评定和分析,测量结果满足要求后,进行宗地图的绘制,出具测绘报告书;协调区不动产登记中心看现场,对反馈的问题进行协助沟通;协调土地落宗,确权公告;取得《不动产权籍调查成果确认单》。

2.4 初始登记

准备申请所需要的必备资料;到区不动产登记中心审核资料并核验证照原件,进行系统填报;协调经办人审核资料;协调科长复审,主管主任签批;取得《不动产权证书》。

三、工作中的问题及解决措施

问题1:登记中心办理线性道路登记经验不足问题:

海淀区不动产登记中心未受理过线性道路登记工作,对该类工作审核无经验,造成操作难度较大,时间较长。

解决措施:协调海淀区不动产登记中心,阐明高速公路所有者为国有企业,为响应政府对国有资产的管理以及保值增值的要求,需办理线性道路登记工作的重要性,同时多方咨询并根据《不动产登记暂行条例实施细则》,协助登记中心进行资料梳理工作,使其尽快受理。

问题2:重要材料缺失问题:

钉桩成果和划拨批准文件是办理不动产权登记的必要文件,而业主单位未办理钉桩成果和划拨批准文件。

解决措施:首先进行内部查找,其次到政府相关部门进行档案查询及信息公开,最后协调海淀区不动产登记中心可否由其它文件替代。

问题3:供地方式误读问题:

北京市人民政府《关于同意组建北京市首都公路发展有限公司的批复》中内容容易引起供地方式误读(容易理解成授权经营)。文件的第6页第二条(一)款内容:“市公路发展公司按照市人民政府的授权经营国有资产……”及第8页五条(一)款“市人民政府授予市公路发展公司对其所开发、经营的收费公路特许经营权,期限为30年”。海淀区不动产登记中心认为供地方式应为授权经营。

解决措施:向海淀区不动产登记中心提供京藏高速已办的其它区不动产权证作为参考,并解释授权经营与划拨的概念及供地方式,与《关于同意组建北京市首都公路发展有限公司的批复》中所指内容的本质差异。

问题4:确权指界问题:

京藏高速公路辅路相邻单位较多,且未办理过确权指界工作,如要求全部相邻单位进行指界,难度大,时间长,并容易出现纠纷情况。

解决措施:邻宗单位基本在辅路外侧,本次先办理主路。主路有和市政管委签订的指界合同,责权较明晰,市政管委只拥有辅路维护保养权,辅路权利人和指界人均为业主单位。

问题5:上跨市政路、河道需切分宗地问题:

高速公路出现上跨其他市政路、河道等情况,需按要求将上跨部分面积按地面路钉桩投影切分,这部分用地面积暂不发证。

解决措施:上跨市政路首先要取得市政路的钉桩或规划红线,因市政路的权利人是其他单位,只能采取信息公开的方式。涉及上跨河道的土地登记需等河道办理确权后再申请。

问题6:宗地内的加油站供地方式问题:

清河地籍区3-6宗地内两侧各有一个加油站,不能按划拨供地,需办理出让手续。

解决措施:通过测绘技术手段沿主路绿网将宗地3-6的加油站进行剥离并出具测绘数据成果,后期加油站单独办理出让手续。

问题7:宗地纠纷问题:

在办理确界公告过程中,东升乡政府提出异议:学院路地籍区清河收费站现状部分主路超出规划红线,占用东升乡土地。

解决措施:清河收费站部分主路虽然超出规划红线,但实属历史原因且现状形成已久,不宜再改变主路现状,通过登记中心进行协调解决纠纷。

四、线性道路登记工作建议

建议1:针对上跨类问题的建议

此类问题主要是高速路经过地面的市政路、河流、铁路等,并与之交叉,高速路从空中上跨经过市政路、河流、铁路等,建议当进行确权登记时,应遵循权属先归地面路、河流、铁路所有,而上跨的高速路需等相关上跨政策出台后办理确权登记。

建议2:针对确权指界问题的建议

此类问题主要体现在权籍调查时按正常办理要求,高速路邻宗应进行确权指界才能办理登记手续,但高速路邻宗相对较多,情况复杂,最好协调登记中心采用数据库数据,利用确界公告的方式代替现场指界,减少办理难度。

建议3:针对营利性建筑不能按划拨方式供地问题的建议

此类问题出现在加油站、服务区等营利性建筑对应的土地不能按划拨方式供地,建议盈利性建筑办理土地出让手续后再办理登记。

建议4:针对高速路宗地较多的问题的建议

此类问题主要体现在高速路在一个地籍区存在很多小面积宗地,导致办理登记时费时费力。对于此种情况应协调登记中心,尽量将众多小块宗地合并成大块宗地,从而节省办理时间。

建议5:针对材料缺失问题的建议

此类问题主要体现在报件材料缺失,材料缺失情况分为两种:一种为确实未办理过相关手续导致的材料缺失,第二种为以前办理过,但由于丢失、损毁等原因现在集团内部无法找到。对于未办理过的相关材料导致的缺失应尽量协商相关部门是否可以使用同类材料替代;而由于丢失损毁导致的缺失,可采用信息公开、档案查询的方式获取。

五、结束语

通过本次登记工作,充分认识推进高速公路不动产确权登记的重要意义,是践行北京市人民政府决策部署,推进转型发展的重要内容;是支持国企改革,特别是交通企业改革,构建现代企业制度,激活隐形资源的必由之路和基本要求;是进一步促进不动产登记制度全面落地,体现国土资源管理担当、创新、服务的良好契机。

结合工作实际,加大工作推进中的创新力度。既要严格执行法律法规,又要因地制宜想办法;既要坚持原则,又要实事求是讲灵活;既要注重质量,又要倒排工期;既要规范履职,又要勇于创新敢担当。

通过海淀区首个线性道路确权工作的顺利实施,研究总结登记工作的中遇到问题,提出相应的解决措施,总结经验教训,为今后此类工作的开展提供参考。


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